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侯马市棚户区(城中村)改造货币化安置 实施办法(暂行)

2017-09-04    浏览:

  第一条  为加快推进我市棚户区(城中村)改造(以下简称“棚改”)货币化安置工作,满足棚改居民多元化需求,消化存量商品住房,促进房地产市场健康发展,根据山西省人民政府办公厅《转发省住房城乡建设厅等部门关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展意见的通知》(晋政办发〔2015〕103号)、山西省住房和城乡建设厅、山西省发展和改革委员会、山西省财政厅、山西省国土资源厅、山西省地方税务局《关于推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》(晋建保字〔2015〕143号)和临汾市人民政府办公厅《关于转发临汾市政府购买棚户区改造服务管理办法和临汾市棚户区改造货币化安置实施办法的通知》(临政办发〔2016〕48号)等有关规定,结合我市实际,制定本办法。

  第二条  本办法所称棚户区是指由政府主导实施的、已经列入省、市棚改计划的项目,包括城市棚户区、重点乡办棚户区、国有工矿棚户区。城中村改造还迁安置房和城市危房改造纳入城市棚改范围。

  第三条  棚改货币化安置遵循政府主导、群众自愿、让利于民和公开、公平、公正的原则,执行国家、省、市国有及集体土地上房屋征收与补偿规定程序,在尊重群众自主选择补偿方式的前提下,鼓励棚改居民选择货币化安置。

  第四条  对本办法实施后批准的棚改项目,应积极引导棚改居民优先选择货币化安置。原已审批的棚改项目,具备实行货币化安置条件的,也可采取货币化安置。

  第五条  本办法所称棚改货币化安置,包括以下三种方式:

  (一)纯货币安置。指政府直接将补偿资金支付给棚改居民,由棚改居民自行通过房地产市场购买、租赁住房或用于其他支出。

  (二)政府购买房源安置。指政府集中购买商品房对棚改居民进行安置。

  (三)政府搭建平台组织棚改居民选购商品房安置。指政府搭建交易平台,组织有购房需求的棚改居民自主购买存量商品房进行安置,政府将补偿资金直接支付给售房的企业或个人。

  第六条  政府购买和搭建平台组织棚改居民购买的商品房,应当符合以下条件:

  (一)住房套型建筑面积原则上控制在60㎡~144㎡范围内;

  (二)属于期房的,取得商品房预售许可证,且交付使用时间不超过12个月;属于现房的,取得销售备案证或房屋权属登记证;

  (三)建设手续齐全,质量安全合格,基础设施完备,满足基本使用需求;

  (四)无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况;

  (五)出售房屋的房地产开发企业资质证书在有效期内,且近3年开发经营活动中无重大违法记录,无重大法律纠纷,企业信用良好;出售房屋的个人未被法院列入失信被执行人名单。

  第七条  政府购买房源安置的,按以下程序进行:

  (一)拟定方案。由市政府指定的实施单位根据棚改项目征收安置的具体情况,依法依规拟定安置房采购方案,并报市政府审核;

  (二)实施采购。安置房采购方案审核批准后,按政府采购程序开展采购工作,明确安置房源区位、房屋套数、户型面积、采购价格等,并按照程序报市政府确定;

  (三)锁定房源。安置房源采购工作结束后,根据财政部门出具的采购确认文件,实施单位与开发企业签订安置房购买合同,约定以下事项:所购安置房的基本情况、套数与面积、购买价格、交付标准、房款支付时间、安置房质量要求、交付时间等。合同签订后,实施单位和开发企业持购买合同到市房地产交易大厅办理备案手续,锁定房源;

  (四)选房安置。棚改居民按照征收补偿方案规定选房,并与实施单位、开发企业签订三方安置协议;

  (五)付款结算。实施单位根据征收补偿方案、补偿协议和三方安置协议,与棚改居民结算征收补偿差价;房地产开发企业按照棚改居民实际选购情况及三方安置协议,结算购房款。实施单位按照安置房购买合同支付购房款,并合理控制支付进度,确保居民得到及时、妥善安置。

  第八条  政府搭建平台组织棚改居民自主购买安置房的,按以下程序进行:

  (一)市住房保障主管部门搭建主要面向棚改居民的服务平台;

  (二)实施单位向棚改居民征集房源需求信息,并将信息整理核实后报服务平台管理单位;

  (三)服务平台管理单位通过平台统一对外发布征集商品房作为安置房房源需求公告,房地产开发企业、中介机构和个人均可到服务平台登记房源、房价、户型、位置等信息并明确售房优惠条件,房源价格应当低于区域内同类房地产市场平均销售价格;

  (四)服务平台管理单位对房地产开发企业(单位)提供的房源信息进行核实后,实施单位通过公开招标、公开竞价、竞争性谈判、政策性优惠等措施,选择合适房源。房源确定后,实施单位将相关信息报服务平台管理单位,由服务平台管理单位统一在平台公布,供棚改居民选购;

  (五)棚改居民按照征收安置补偿协议约定的补偿金额,自主通过服务平台购买商品住房。货币安置补偿额度低于商品住房价格的,不足部分由棚改居民自行补足;货币安置补偿额度高于商品住房价格的,购房后的余款部分,由棚改居民凭房产证到实施单位办理拨付手续;

  (六)棚改居民与房地产开发企业、个人签订购房合同后,由实施单位与房地产开发企业、个人按网签购房合同及征收安置补偿协议兑现结算。

  第九条  纯货币安置的,按以下程序进行:

  (一)按征收补偿方案确定的补偿额度,与棚改居民签订补偿协议;

  (二)棚改居民持补偿协议到实施单位领取补偿款。

  第十条  棚改货币化安置资金来源主要包括:

  (一)国家和省安排的城镇保障性安居工程专项补助资金、奖励资金;

  (二)从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入、住房公积金增值收益等渠道中安排的资金;

  (三)国家开发银行、农业发展银行以及其他金融机构支持棚改的政策性贷款、专项建设基金;

  (四)通过省级政府代发地方政府债券及其它渠道筹集的资金。

  第十一条  优惠政策:

  (一)棚改实行货币化安置的,计入年度棚改目标任务,同等享受各级专项资金补助并按规定享受税费减免等政策。中央预算内投资可按规定用于政府集中购置棚改安置住房的配套基础设施投资;

  (二)棚改居民选择货币化安置的,可适当提高补偿标准,但原则上不得高于市场评估价格的20%;在规定时间内搬迁的,可给予一次性搬迁奖励;

  (三)棚改居民取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。选择货币补偿用于新购置房屋或进行房屋产权调换,且购置成交价不超过货币补偿价或不缴纳产权调换差价的,免征新购或调换房屋契税,对超出的差价部分按规定征收;

  (四)对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的棚改居民家庭再次申请商业性个人住房贷款购买第二套住房,最低首付比例不低于40%;对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的住房公积金缴存职工家庭,再次申请住房公积金委托贷款购房,最低首付比例不低于30%;

  (五)个人将购买2年以上(含2年)的普通住房销售作为棚改安置房的,免征增值税。

  (六)对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征;

  在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的,依据政府部门出具的相关材料、房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议),按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税;企事业单位、社会团体以及其它组织转让旧房作为改造安置房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;对实施单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的,免征契税;

  (七)其它税费优惠政策按财政部国家税务总局《关于棚改有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)、财政部《关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》(财综〔2015〕57号)和财政部、国家税务总局《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)等文件及相关政策规定执行。

  第十二条  政府购买商品房安置的,应按照政府采购规定程序,采取公开招标、邀请招标、竞争性谈判、竞争性磋商、单一来源采购等方式进行。成立购买商品房价格谈判小组,由购买主体委托5-7家有资质的房地产价格评估机构,对拟购买的商品住房进行市场价格评估,购买商品房价格谈判小组以去掉最高价和最低价后的平均价格为基数,与开发企业进行协商谈判,协商确定的价格原则上低于市场评估价格的10%以上。对个别特别适合且急需购买用于安置的商品住房,但协商价格无法低于市场评估价格10%以上的,报市政府研究确定。

  第十三条  棚改居民在城市规划区范围内拥有其他自有住房、且本人申请纯货币安置的棚改居民,不能再申请安置住房。

  第十四条   不符合住房保障条件的棚改居民在城市规划区范围内无其他自有住房的,应按家庭人口选择不低于我市人均住宅面积的安置住房,超出部分可申请纯货币补偿。

  第十五条  市政府是棚改的责任主体,具体组织实施本辖区的棚改货币化安置工作。住建、财政、发改、税务、国土资源、规划、房产、审计等有关部门按照职责分工各负其责,确保棚改货币化安置工作顺利推进。

  第十六条  要加强对棚改货币化安置工作的全过程监督管理,建立社会稳定风险评估机制,完善廉政风险防控措施,主动公开购置程序和资金情况,接受社会监督。对在征收补偿、房源购置、资金使用过程中暗箱操作、以权谋私、损害群众合法权益的行为,依法依规追究当事人的责任。

  第十七条  本办法未尽事宜,按照国家、省、市有关规定执行。

  第十八条 原棚户区(城中村)改造文件与本办法有抵触的,以本办法为准。

  第十九条  本办法自公布之日起实施。









        


  

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